Риелторы Москвы составили рейтинг стоимости жилья по округам, назвав наиболее бюджетные варианты как по категориям, так и по районам столицы. «Фокус» рынка в том, что одна и та же квартира на соседних улицах и даже в соседних подъездах может различаться в цене на 10-20%.

Специалисты аналитического центра «ГдеЭтотДом.ру» составили рейтинг самых дешевых квартир Москвы по итогам прошлого месяца. В него вошли квартиры со средними характеристиками, но не учитывались малогабаритки площадью менее 30 квадратных метров, а также квартиры на первых и последних этажах.

В ТОП-самых дешевых на 1-м месте стоит квартира в Зеленограде. Ее цена - 3,65 млн рублей.

«Именно по причине не комфортности жилье вторичного рынка проигрывает многим новым проектам и выигрывает за счет удачного месторасположения»
В пределах МКАД самые недорогие предложения - на юге и востоке столицы. Так, на 2 месте в рейтинге оказалась квартира на юго-востоке за 3,9 млн рублей.

Отметим, что цены на не вошедшие в рейтинг малогабаритки, вполне сопоставимы. Так, по данным экспертов компании «Инком-Недвижимость», в ВАО в июне однушка площадью 21 «квадратов» стоила 3,7 млн рублей.

Опрошенные ВЗГЛЯД-Недвижимостью риелторы утверждают, что сегодня найти приличную квартиру дешевле 4,5 млн рублей нереально, причем, и за эту сумму рассчитывать на площадь больше 38-40 метров не следует.

«Фактически, сегодня рынок подошел к тому, что самые бюджетные варианты, не дороже 5,5-6 млн рублей, расходятся очень быстро, - говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости директор агентства недвижимости Ольга Тихомирова. – Как правило, за эту сумму можно купить квартиру в «хрущевке» или панельном доме образца 1967-1972гг. Это – так называемые на жаргоне риелторов, «убитые» квартиры, без ремонта со времен его получения владельцами, с плохими подъездами и в районах с не самой лучшей транспортной доступностью».

Самая дешевая квартира в СЗАО стоит 4,5 млн рублей. Точно такая же квартира на юго-востоке предлагается за 3,9 млн рублей. Обе квартиры имеют площадь 30 метров, 6-ти метровые кухни и расположены в кирпичных пятиэтажках начала 60-х годов. Разница в цене в 15% обусловлена только одним – месторасположением.

Минимальная цена предложения квартир в южном и северном округах составляла 4,1 млн рублей, в Юго-Западном и Северо-Восточном - 4,2 и 4,3 млн рублей соответственно. В Западном округе самая дешевая квартира стоила уже в 4,4 млн рублей, а в Северо-Западном - в 4,5 млн рублей. А самая скромная квартира в пределах Садового кольца в июне предлагалась за 9,5 млн рублей.

«Сегодня мы имеем новую ситуацию, которая заключается в том, что искать нужное вам жилье надо «глазами», то есть самостоятельно объезжая все варианты, - считает гендиректор компании «Азимут-Жилье» Кирилл Воробейников. – Причина проста – за одну и ту же квартиру в соседних домах можно заплатить, условно говоря, и 200 и 350 тысяч долларов. Все зависит от срочности продажи и адекватности оценки квартиры ее владельцами».

Риэлторы утверждают, что продавцы квартир в центре часто неадекватно оценивают свое жилье, считая, что именно их квартира стоит дороже. При этом, как правило, разубедить их в этом невозможно по психологической причине – владельцы такого жилья, как правило, имеют невысокий достаток, получили его в наследство от бабушек или родителей и, само собой, считают жилище единственным «семейным капиталом». К слову, именно эта категория граждан тяжелее всего соглашается на продажу или даже на обмен, диктуя и выставляя невыполнимые условия и требования или, что еще чаще, непомерно завышая стоимость своего «товара».

«Вторичная квартира в центре и правда стоит всегда дороже любой новостройки того же класса, - комментирует ситуацию на рынке директор риэлторской компании Елена Давыдова. – Мы не говорим об эксклюзиве или даже элитном жилье, т.к. ни одна из квартир старого жилого фонда в эту категорию попасть не может – даже в так называемых «цэковских» домах нет того набора удобств и комфорта, которые сегодня являются определяющими для класса «люкс». Да, эти квартиры могут иметь 100 и больше метров, но они неудобно спроектированы, не имеют гардеробных и так далее. Купив подобное жилье, его фактически надо снести и выстроить все заново, что, конечно, очень дорого. Проще найти примерно за те же деньги дом хорошего бизнес-класса».

«Именно по причине не комфортности жилье вторичного рынка проигрывает многим новым проектам и выигрывает за счет удачного месторасположения, - отмечает ВЗГЛЯД-Недвижимости гендиректор стройкомпании «О.С.Г.» Денис Кудряшев. – «Вторичка» в сталинских домах соответствует хорошему бизнес-классу и стоить должна столько же. В сегодняшней ситуации квартиры в таких домах оцениваются из расчета 6-7 тыс. долларов за метр. До конца года могут подорожать еще на 10-15%».

Руководитель бюро недвижимости Москвы, специализирующийся на вторичных квартирах центра столицы Михаил Артамонов говорит, что в таких районах, как Ленинский и Кутузовский проспекты, Плющиха, Фрунзенская набережная, Арбат, отчасти Тверская и Красная Пресня стоимость «квадрата» может доходить до 9-12 тыс. долларов. Но продаются такие квартиры не как «горячие пирожки», а их экспозиция может затянуться на 3-5 месяцев.

По данным «Инком-Недвижимость», рублевая цена метра на вторичном рынке жилья в Москве составляет порядка 196,5 тыс. рублей. Причем, на качественное, но недорогое жилье стоимость выросла на 0,7%. К началу июля такие предложения оценивались в 157,9 тыс. рублей за метр. Традиционно, наиболее высокие ценовые показатели отмечены в ЦАО: пробрести там квартиру на «вторичке» можно в среднем за 308,9 тыс. рублей за «квадрат». Наиболее низкая цена предложения зафиксирована в ВАО и ЮВАО, здесь цена квадратного метра по итогам июня составила 138,2 и 139 тыс. рублей соответственно.

Как считают «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.ru), за июль цены поднялись на 1,3% - с отметки 4,98 тыс. долларов за «квадрат» до 5 тысяч. Или – 149,2 тыс. рублей.

Среди лидеров есть немало дорогих и престижных районов, например, Якиманка, Новокузнецкая, Полянка, Третьяковская, Чистые пруды, Комсомольская, Сретенка, Фрунзенская, Спортивная, Хамовники, Арбат, Юго-Западная, Крылатское. Но есть в лидерах и недорогие районы, например, Куркино, Зеленоград, Марфино, Петрово-Разумовская.

В аутсайдерах прироста цен больше недорогих районов, например, Отрадное, Молодежная, Кузьминки, Текстильщики, Дегунино, Дмитровский, Чертаново, Пражская, Теплый стан, Измайлдовская. Хотя есть и ряд более дорогих районов: Академическая, Кутузовская, Дорогомилово.

Что такое швейцарская коммунальная квартира

Несмотря на то, что недорогие «однушки» в спальных районах, которые стоят 4 с небольшим миллиона рублей являются на сегодня самым «ходовым» товаром на столичном рынке жилья, средний бюджет покупки квартир в Москве составляет сумму в 2 раза выше. Как подсчитали эксперты компании «Инком-Недвижимость», до 50% сделок на вторичном рынке жилья совершаются в пределах 8 млн рублей.

По мнению аналитиков «Индикаторов рынка недвижимости», нынешнее ситуация является «посткризисной утряской рынка». По их данным, долларовые цены в ЦАО выросли на 8,3% (до 7290 долларов в среднем), в остальных районах - на 10,1%. Причем долларовые цены на жилую недвижимость подросли в основном только по причине ослабления американской валюты, так как курс доллара потерял за это время те же 10%.

Любопытно, что наибольшую прибавку в рублях пока показывают 2-комнатные и многокомнатные квартиры, наименьшую – 3-комнатные и 1-комнатные. «Учитывая, что цена метра однокомнатных квартир обычно максимальна, а многокомнатных (за счет большей площади при прочих равных условиях) минимальна, то происходит просто незначительное выравнивание цен», - отмечают эксперты IRN.ru.


http://realty.vz.ru/article/2011/8/16/3260.html